Bostadsrätt eller hyresrätt? Med en bostadsrätt köper du en andel i en förening och tar själv ansvar för lån, underhåll och risken att räntor, avgifter och priser svänger. Med en hyresrätt hyr du av en hyresvärd, betalar ingen insats och har besittningsskydd, men bygger inget eget kapital i bostaden. Här jämför vi allt från insats och månadskostnad till underhåll, andrahandsuthyrning och vad som händer när du vill flytta.
Skillnaden mellan bostadsrätt och hyresrätt
Först sammanfattar tabellen de viktigaste skillnaderna. Därefter går vi igenom varje punkt, fördelar och nackdelar med båda boendeformerna och vad som kan passa dig.
Bostadsrätt och hyresrätt punkt för punkt
| Skillnad | Bostadsrätt | Hyresrätt |
|---|---|---|
| Ägande | Du äger en andel i föreningen, som äger huset. Bostadsrätten kan du sälja. | Hyresvärden äger huset. Du har ett hyresavtal, oftast tills vidare, och kan inte sälja det. |
| Kontantinsats | Ja. Banken får låna ut högst 90 procent av marknadsvärdet, så minst 10 procent betalar du själv. | Nej. Hyresvärden kan däremot ställa krav på till exempel inkomst. |
| Månadskostnad | Avgift till föreningen plus ränta och amortering på bolånet | Hyra, oftast förhandlad mellan hyresvärden och Hyresgästföreningen |
| Underhåll | Du står för underhållet inne i lägenheten. Föreningen sköter huset och gemensamma ledningar. | Hyresvärden står för underhåll och reparationer. Du ska vårda lägenheten. |
| Renovera | Du får renovera, men större ingrepp kräver styrelsens tillstånd. | Du får måla och tapetsera. Större ändringar kräver hyresvärdens tillstånd. |
| Besittningsskydd | Du får bo kvar utan tidsgräns, men kan förlora bostadsrätten om du till exempel inte betalar avgiften. | Du får bo kvar så länge du betalar hyran och sköter dig. |
| Uthyrning i andra hand | Kräver styrelsens samtycke. Annars kan hyresnämnden ge tillstånd om du har skäl. | Kräver hyresvärdens samtycke. Annars kan hyresnämnden ge tillstånd vid beaktansvärda skäl, till exempel arbete eller studier på annan ort. |
| Flytta | Du säljer bostadsrätten. Föreningen ska godkänna köparen som medlem. | Du säger upp avtalet. Uppsägningstiden är tre månader. |
| Byta | Går inte att byta som en hyresrätt. Du säljer och köper eller hyr något annat. | Du kan byta mot en annan hyresrätt med hyresvärdens godkännande eller hyresnämndens tillstånd. |
| Ekonomisk risk | Högre ränta, höjd avgift och fallande priser drabbar dig direkt. Vinst vid försäljning beskattas med 22 procent. | Inget eget bolån och ingen risk vid prisfall, men hyran kan bli högre och du får ingen värdeökning. |
| Så får du en | Du köper den, till exempel via en mäklare. | Via bostadskö, direkt hos en hyresvärd eller genom lägenhetsbyte om du redan har en hyresrätt. |
Ägande: vad äger du egentligen?
En grundläggande skillnad mellan bostadsrätt och hyresrätt är ägandet. Med en bostadsrätt köper du en andel i en bostadsrättsförening. Föreningen äger huset, och du får rätten att använda din lägenhet utan tidsbegränsning och kan sälja den vidare (bostadsrättslagen). Men som hyresgäst hyr du lägenheten av en hyresvärd, som äger huset. Du har ett hyresavtal, men inget du kan sälja. Vi förklarar mer i vår guide om vad en hyresrätt är.
Ägandet påverkar också vad du får göra hemma. I en bostadsrätt får du renovera, men för större ingrepp, som att ta bort en bärande vägg eller ändra ledningar för vatten och avlopp, behöver du styrelsens tillstånd (bostadsrättslagen 7 kap. 7 §). Som hyresgäst får du måla och tapetsera på egen bekostnad (jordabalken 12 kap. 24 a §), men för större ändringar behöver du oftast hyresvärdens tillstånd. Du kan också läsa om vad som gäller när du vill renovera en hyresrätt.
Kostnader i bostadsrätt och hyresrätt: vem betalar vad?
Med en bostadsrätt betalar du en månadsavgift till föreningen som bland annat täcker föreningens lån, drift och underhåll av huset. Oftast har du dessutom ett eget bolån, och du ansvarar själv för underhållet inne i lägenheten. Som hyresgäst betalar du en månadshyra och hyresvärden står för underhåll och reparationer, men du ska vårda lägenheten väl.
Insats och bolån
För att köpa en bostadsrätt behöver de flesta ett bolån. Sedan 1 april 2026 får banken låna ut högst 90 procent av bostadens marknadsvärde (regeringen), så minst 10 procent betalar du själv som kontantinsats. Du ska dessutom amortera på lånet: minst 1 procent per år om lånet är större än hälften av bostadens värde och minst 2 procent per år om det är större än 70 procent (Finansinspektionen). En hyresrätt kräver ingen kontantinsats, men hyresvärden kan ställa krav på till exempel inkomst.
Så fungerar hyressättningen
Hyresvärden kan inte sätta hyran för en hyresrätt fritt. Oftast förhandlar hyresvärden och Hyresgästföreningen om den, och den ska vara skälig jämfört med likvärdiga lägenheter. Principen heter bruksvärdesprincipen. I nyproduktion kan hyran däremot vara en så kallad presumtionshyra. Tycker du ändå att hyran är för hög, kan du vända dig till hyresnämnden.
Exempel: hyra och avgift i nybyggda lägenheter
Enligt SCB:s statistik för lägenheter som blev klara 2024 hade en nybyggd hyreslägenhet på tre rum en genomsnittlig hyra på 12 177 kronor i månaden. Jämförelsevis var avgiften i en nybyggd bostadsrätt på tre rum i genomsnitt 5 600 kronor i månaden (SCB).
Avgiften är ändå inte hela kostnaden. Insatsen för en nybyggd bostadsrätt var nämligen i genomsnitt 3 659 000 kronor, för en lägenhet på i snitt 71 kvadratmeter. Med bolånetaket på 90 procent motsvarar det en kontantinsats på minst ungefär 366 000 kronor, och på resten betalar du ränta och amortering varje månad. Jämför därför hela månadskostnaden, inte bara avgiften mot hyran.
Vill du räkna på vad du klarar som hyresgäst har vi också en guide om vilken hyra du har råd med.
Trygghet och flytt: säga upp, sälja eller byta
Ett förstahandskontrakt på en hyresrätt gäller oftast tills vidare, och du har besittningsskydd: du har rätt att bo kvar så länge du betalar hyran och sköter dig. När du vill flytta säger du upp avtalet med tre månaders uppsägningstid.
En bostadsrätt har du utan tidsgräns, men även den kan du förlora, till exempel om du inte betalar avgiften i tid (bostadsrättslagen 7 kap. 18 §). Vill du flytta behöver du sälja, vilket kan ta tid och gör dig beroende av läget på bostadsmarknaden. Föreningen ska dessutom godkänna köparen som medlem.
Byte går bara med hyresrätt
En hyresrätt kan du byta mot en annan hyresrätt om hyresvärden går med på det. Säger hyresvärden nej kan hyresnämnden ge tillstånd om du har beaktansvärda skäl, till exempel att du behöver en större bostad, lägre hyra eller en bostad närmare jobbet (Sveriges Domstolar). På så sätt kan du flytta utan att stå i bostadskö. Vi förklarar också hur ett lägenhetsbyte fungerar.
En bostadsrätt går däremot inte att byta på samma sätt, eftersom ett lägenhetsbyte enligt lagen bara gäller hyresrätt mot hyresrätt.
Skatt när du säljer en bostadsrätt
Säljer du din bostadsrätt med vinst betalar du 22 procent i skatt på vinsten. Säljer du med förlust får du dra av 50 procent av förlusten (Skatteverket). En hyresrätt kan du å andra sidan inte sälja, och det är brottsligt både att ta betalt och att betala för ett hyreskontrakt (jordabalken 12 kap. 65 och 65 b §§).
Hyra ut bostadsrätt eller hyresrätt i andra hand
Vill du hyra ut din bostad en period behöver du tillstånd i båda fallen. Med en bostadsrätt behöver du styrelsens samtycke, medan du med en hyresrätt behöver hyresvärdens. Säger de nej kan du ansöka om tillstånd hos hyresnämnden, som kan säga ja om du har godtagbara skäl, till exempel arbete eller studier på annan ort (bostadsrättslagen, jordabalken). Tillståndet gäller för en viss tid.
För bostadsrätter gäller nya regler sedan den 1 juli 2026. När hyresnämnden prövar en ansökan ska den bara väga in att du har hyrt ut tidigare om det har skett i betydande omfattning (riksdagens beslut). För att få tillstånd av hyresnämnden behöver du dock fortfarande ett skäl. Vi har även en guide om att hyra ut din hyresrätt i andra hand.
Fördelar och nackdelar med bostadsrätt
Fördelar med bostadsrätt
- Möjlig värdeökning. Har priset stigit när du säljer får du behålla vinsten, efter skatt.
- Amorteringen blir ett sparande. Varje krona du amorterar minskar ditt lån och ökar din del av bostadens värde.
- Frihet att forma hemmet. Du får renovera och bygga om, så länge du har styrelsens tillstånd för större ingrepp.
- Ingen kö. Du kan köpa så snart som du har hittat rätt bostad och har ett lånelöfte.
- Inflytande. Som medlem kan du rösta på föreningsstämman och påverka hur föreningen sköter huset.
Nackdelar med bostadsrätt
- Du behöver en kontantinsats. Minst 10 procent av priset betalar du själv, och banken måste dessutom bevilja ditt bolån.
- Du bär den ekonomiska risken. Högre räntor, höjd avgift och fallande priser drabbar dig direkt.
- Underhållet inne i lägenheten är ditt. Går något sönder betalar du därför i regel själv.
- Det tar tid att flytta. Du behöver sälja, och det kostar pengar, till exempel mäklararvode och skatt om du går med vinst.
Fördelar och nackdelar med hyresrätt
Fördelar med hyresrätt
- Ingen insats och inget bolån. Du behöver inte spara ihop till en kontantinsats.
- Förutsägbara kostnader. Hyresvärden står för underhåll och reparationer, därför slipper du oväntade utgifter för huset.
- Besittningsskydd. Hyresvärden kan inte säga upp dig utan ett skäl som lagen godtar, till exempel att du inte betalar hyran.
- Lätt att flytta. Uppsägningstiden är tre månader, och med hyresvärdens godkännande eller hyresnämndens tillstånd kan du byta din hyresrätt mot en annan utan att stå i kö.
Nackdelar med hyresrätt
- Svårt att få ett förstahandskontrakt. Särskilt där bostadsbristen är stor kan det ta många år. I Stockholm hade den som fick en vanlig hyresrätt genom bostadskön 2025 stått i kö i genomsnitt 9,0 år, enligt Bostadsförmedlingen. Läs om bostadskön i Stockholm 2026 och andra vägar till ett förstahandskontrakt i Stockholm.
- Ingen värdeökning. Du kan inte sälja hyresrätten, och hyran du betalar får du inte tillbaka.
- Mindre frihet att bygga om. Du får måla och tapetsera, men större ändringar kräver hyresvärdens tillstånd.
- Hyran kan gå upp. Oftast sker det efter förhandling mellan hyresvärden och Hyresgästföreningen, men det kan också ske efter en renovering som höjer standarden.
Risker: räntor, avgiftshöjningar och hyreshöjningar
Tabellen visar vad som händer i de två boendeformerna när räntor, avgifter, hyror eller priser går upp eller ner, och i några andra vanliga situationer.
| Om det här händer | Bostadsrätt | Hyresrätt |
|---|---|---|
| Räntorna stiger | Ditt bolån blir dyrare om du har rörlig ränta eller när bindningstiden går ut. Föreningens lån kan också bli dyrare, och då kan föreningen höja avgiften. | Du har inget eget bolån. Räntan påverkar inte din hyra direkt. |
| Avgiften eller hyran höjs | Föreningen kan höja avgiften, till exempel när räntor, drift eller underhåll blir dyrare. Som medlem kan du påverka föreningens beslut genom att rösta på föreningsstämman. | Hyran kan bli högre, oftast efter förhandling mellan hyresvärden och Hyresgästföreningen. Se hur mycket hyrorna höjdes 2025. |
| Bostadspriserna faller | Du kan få mindre för bostaden än du betalade. Säljer du med förlust får du dra av 50 procent av förlusten. | Påverkar inte dig, eftersom du inte äger bostaden. |
| Något går sönder i lägenheten | Du betalar i regel själv för reparationer inne i lägenheten. Föreningen svarar bland annat för gemensamma ledningar. | Hyresvärden ska åtgärda det. Har du, någon i ditt hushåll eller dina gäster orsakat skadan kan du bli ersättningsskyldig. |
| Huset ska renoveras | Föreningen betalar för det den ansvarar för, och kostnaden kan leda till en högre avgift. | Hyresvärden betalar. Standardhöjande åtgärder i din lägenhet kräver ditt godkännande eller hyresnämndens tillstånd (jordabalken 12 kap. 18 d §), och hyran kan bli högre efteråt. |
| Du behöver flytta snabbt | Du behöver sälja, och det kan ta tid. Har du redan köpt en ny bostad kan du behöva betala för två bostäder samtidigt. | Du säger upp avtalet, och uppsägningstiden är tre månader. |
Bostadsrätt eller hyresrätt – vad passar dig?
Vilket som är bäst beror framför allt på din ekonomi, hur länge du tänker bo kvar och hur mycket ansvar du vill ta för bostaden.
En bostadsrätt kan passa dig som
- har sparat till kontantinsatsen och har en inkomst som räcker till bolånet även om räntan stiger
- tänker bo kvar länge, eftersom det kostar både tid och pengar att köpa och sälja
- vill renovera och forma hemmet efter egen smak
- tål att avgiften går upp eller att bostadens värde sjunker en period
En hyresrätt kan passa dig som
- inte vill eller kan binda pengar i en kontantinsats
- vill ha förutsägbara kostnader och slippa ansvaret för underhållet
- kan behöva flytta inom några år, till exempel för jobb, studier eller familj
- redan har en hyresrätt och vill byta till en som passar bättre
Har du redan en hyresrätt men vill flytta kan du byta den mot en annan utan att stå i bostadskö, i hela Sverige. Hos oss på Hemie lägger du upp en bytesannons gratis och får bytesförslag, både direktbyten och trepartsbyten. Läs också vilka fördelar hyresrätten har och vad som gäller för dig som hyresgäst när huset ombildas.
Vanliga frågor om bostadsrätt och hyresrätt
Vad är skillnaden mellan hyresrätt och bostadsrätt?
En bostadsrätt köper du. Du blir då medlem i en bostadsrättsförening och får rätt att bo i lägenheten utan tidsgräns. Men en hyresrätt hyr du av en hyresvärd. Du betalar ingen insats men kan inte sälja bostaden.
Är det billigare att bo i bostadsrätt eller hyresrätt?
Det går inte att svara generellt. I SCB:s siffror för nybyggda lägenheter på tre rum 2024 var avgiften i en bostadsrätt i snitt under hälften av hyran i en hyresrätt, men då tillkommer ränta och amortering på lånet för insatsen. Jämför hela månadskostnaden, och tänk samtidigt på att en bostadsrätt kan både stiga och sjunka i värde.
Kan man byta en bostadsrätt mot en hyresrätt?
Inte genom ett lägenhetsbyte, eftersom ett sådant byte bara gäller hyresrätt mot hyresrätt. Vill du gå från bostadsrätt till hyresrätt behöver du alltså sälja och skaffa en hyresrätt på annat sätt. Vi förklarar mer i guiden om att byta bostadsrätt mot hyresrätt.
Kan jag köpa min hyresrätt?
Inte som enskild hyresgäst. Men om hyresvärden vill sälja huset, kan hyresgästerna tillsammans bilda en bostadsrättsförening och köpa det. Det heter ombildning. Du kan läsa mer om hur en ombildning av hyresrätt går till och om riskerna vid ombildning.
