Byta bostadsrätt mot hyresrätt – går det? Regler och alternativ

Nej, du kan inte byta bostadsrätt mot hyresrätt genom ett lägenhetsbyte – och inte heller tvärtom. Sedan 1 oktober 2019 gäller bytesrätten i jordabalken bara hyresrätt mot hyresrätt. Här går vi igenom varför det är så, när ett sådant ”byte” blir ett brott och vilka vägar som faktiskt fungerar om du vill gå från bostadsrätt till hyresrätt eller åt andra hållet.

Därför går det inte att byta bostadsrätt mot hyresrätt

Rätten att byta lägenhet finns i 12 kap. 35 § jordabalken. Där står att en hyresgäst får överlåta hyresrätten till sin bostadslägenhet ”för att genom byte få hyresrätten till en annan bostadslägenhet”. Båda sidor i bytet måste alltså ha en hyresrätt. Sveriges Domstolar sammanfattar det kort: du kan bara byta hyresrätt mot hyresrätt.

En bostadsrätt är däremot något annat. Du äger en andel i en bostadsrättsförening och har rätt att använda lägenheten, men du har inget hyreskontrakt som du kan byta. Den som vill gå från bostadsrätt till hyresrätt måste därför sälja bostadsrätten och skaffa ett eget hyreskontrakt, och det är två helt skilda affärer.

Så har det dock inte alltid varit. Före 1 oktober 2019 kunde hyresnämnden i undantagsfall ge tillstånd till byten mellan en hyresrätt och en bostadsrätt eller villa. Redan då var praxis sträng: enligt regeringen gav hyresnämnden tillstånd bara när hyresgästen på grund av sjukdom, funktionsnedsättning eller liknande behövde en bostad som passade de särskilda behoven. Med lagändringen (SFS 2019:523) försvann möjligheten till slut helt.

Skälen bakom lagändringen

I propositionen Åtgärder mot handel med hyreskontrakt (prop. 2018/19:107) gav regeringen i huvudsak tre skäl:

Du kan köpa ändå. Den som vill ha en bostadsrätt eller ett eget hus kan köpa på den öppna marknaden och behöver inte lämna sin hyresrätt i byte. Därför finns det i regel inga beaktansvärda skäl för ett sådant byte.
Kontraktet får ett pris. Regeringen bedömde att det är nästan oundvikligt att hyresrätten får ett ekonomiskt värde i den här typen av byten. Den som kan erbjuda ett hyreskontrakt kan ofta köpa bostadsrätten billigare – och rabatten blir då i praktiken betalning för kontraktet.
Risk för missbruk. En formell rätt till sådana byten öppnade för missbruk, och det fanns dessutom en risk att hyresvärdar godtog byten trots att förutsättningarna inte var uppfyllda.

Vill du jämföra boendeformerna i stort, till exempel ägande, kostnader, ansvar och hur lätt det är att flytta, kan du läsa vår guide om bostadsrätt eller hyresrätt.

Det gäller åt båda hållen

Regeln är densamma även om du har en hyresrätt och vill byta till dig en bostadsrätt. Det går inte att byta hyresrätt mot bostadsrätt, och du kan varken sälja ett hyreskontrakt eller använda det som betalning i en bostadsaffär. När du flyttar säger du upp ditt hyresavtal, och det är hyresvärden som hyr ut lägenheten på nytt.

Så här ser det ut för de vanligaste bytena:

Byte	Tillåtet?	Det här gäller
Hyresrätt mot hyresrätt	Ja	Hyresvärdens godkännande eller hyresnämndens tillstånd, och beaktansvärda skäl
Bostadsrätt mot hyresrätt	Nej	Bytesrätten gäller bara mellan hyresrätter sedan 1 oktober 2019
Hyresrätt mot bostadsrätt	Nej	Samma regel, åt andra hållet
Trepartsbyte eller kedja där en bostadsrätt ingår	Nej	Kedjebyten räknas som vanliga byten, därför måste alla lägenheter vara hyresrätter
Hyra en bostadsrätt av ägaren och byta den	Nej	Bytesrätten gäller inte den som hyr i andra hand eller hyr en bostadsrättslägenhet av den som äger den
Bostadsrätt mot bostadsrätt	Ja, som två överlåtelser	Skriftligt avtal med pris, och föreningen måste godkänna den som tar över som medlem

Pengar i bytet är ett brott

Ett upplägg som kan se lockande ut är till exempel att säljaren av en bostadsrätt får ta över köparens hyreskontrakt, och att köparen i gengäld får bostadsrätten billigare eller får pengar vid sidan av. Det är i själva verket handel med hyreskontrakt, och det är olagligt för båda parter.

Den som tar emot eller begär betalt för att överlåta en hyresrätt riskerar fängelse i högst två år, och vid grovt brott fängelse i lägst sex månader och högst fyra år (12 kap. 65 § jordabalken). Dessutom är ett avtalsvillkor om sådan ersättning ogiltigt.
Den som betalar för att få en hyresrätt riskerar böter eller fängelse i högst två år, och vid grovt brott fängelse i upp till fyra år (65 b §).
Du kan förlora kontraktet. Hyresvärden får säga upp hyresavtalet om hyresgästen har lämnat, tagit emot eller begärt särskild ersättning för hyresrätten (42 §). Enligt Hyresgästföreningen förlorar båda parter sina hyresrätter i ett byte där den ena parten har betalat den andra.
Nämnden stoppar bytet. Hyresnämnden ska inte ge tillstånd till ett byte om det finns anledning att anta att någon inblandad har begärt, avtalat om eller tagit emot ersättning (35 §).

Enligt Hyresgästföreningen kan det väcka misstanke om otillåten ersättning, och därmed leda till ett nej till bytet, om någon av bytesparterna nyligen har köpt en bostadsrätt eller villa och inte verkar planera att bo i lägenheten som ska bytas. Att byta lägenhet ska vara gratis, och hyresnämnden tar inte heller ut några avgifter.

Har du bostadsrätt och vill bo i hyresrätt?

Vägen går via ett eget hyreskontrakt och en vanlig försäljning. Det kan ta tid, därför är det bra att börja i rätt ände:

Ställ dig i bostadskön nu. Du behöver inte sälja först. Hos Bostadsförmedlingen i Stockholm kan alla som har fyllt 18 år och har svenskt personnummer eller samordningsnummer registrera sig, oavsett om de redan har en bostad. Kötiden börjar räknas direkt, och det kostar 200 kronor om året.
Sök även utanför kön. Anmäl intresse hos privata hyresvärdar där du vill bo, och håll koll på lägenheter som hyresvärdar hyr ut efter principen först till kvarn.
Vänta med att sälja tills du har ett kontrakt. Säljer du först riskerar du att stå utan bostad medan du letar.
Byt vidare när du väl har en hyresrätt. Med ett eget förstahandskontrakt kan du nämligen byta lägenhet som alla andra hyresgäster. Har du eller din bytespart bott kortare tid än ett år i lägenheten behöver ni synnerliga skäl.

Byta bostadsrätt mot hyresrätt i Stockholm

Reglerna är desamma i hela Sverige, men i Stockholm är kön till hyresrätterna lång. Till exempel hade den som fick en vanlig hyresrätt genom Bostadsförmedlingen under 2025 i genomsnitt stått i kö i 9,0 år. Se kötiderna per område i bostadskön i Stockholm 2026, och du kan också läsa om lägenheter som går till den som hinner först i guiden om först till kvarn-lägenheter i Stockholm.

Har du hyresrätt och vill köpa bostadsrätt?

Då köper du bostadsrätten på den öppna marknaden, precis som vilken köpare som helst, och säger upp ditt hyresavtal. Tre saker att hålla koll på:

Kontantinsatsen. För bolån som du tar från och med 1 april 2026 får lånet vara högst 90 procent av bostadens marknadsvärde. Resten, alltså minst 10 procent, betalar du själv.
Uppsägningstiden. Som hyresgäst kan du alltid säga upp avtalet så att det upphör vid ett månadsskifte, tidigast tre månader efter uppsägningen (12 kap. 5 §). Planera därför tillträdet så att du inte betalar både hyra och månadsavgift längre än nödvändigt.
Kontraktet följer inte med. Du kan nämligen inte sälja hyresrätten eller använda den som en del av betalningen för bostadsrätten.

Ombildning av ditt hus

Det finns dock en väg där hyresgäster blir bostadsrättshavare utan att flytta: ombildning. Då köper en bostadsrättsförening som hyresgästerna har bildat huset, och de hyresgäster som vill kan köpa sin lägenhet som bostadsrätt. Hyresgästerna i minst två tredjedelar av de uthyrda lägenheterna måste också rösta ja. De som räknas ska vara medlemmar i föreningen, och sedan 1 juli 2026 ska de också ha varit folkbokförda i huset minst sex månader närmast före föreningsstämman.

Men du måste inte köpa. Väljer du att bo kvar som hyresgäst har du samma rättigheter som tidigare, och du har kvar rätten att byta mot andra hyresrätter. Hela processen, från förening till köpstämma, går vi igenom i guiden om ombildning av hyresrätt.

Byta till en blivande bostadsrätt

Du kan också byta din hyresrätt mot en hyresrätt i ett hus där hyresgästerna har bildat en bostadsrättsförening. Det är ett vanligt lägenhetsbyte med samma krav som alla andra, eftersom båda lägenheterna fortfarande är hyresrätter – och samma förbud mot ersättning gäller.

Tänk dock på att det inte är säkert att ombildningen blir av. Flyttar du in först efter att föreningen har köpt huset får föreningen neka dig medlemskap, så du har ingen lagstadgad rätt att få köpa lägenheten (2 kap. 8 § bostadsrättslagen). Du kan läsa mer om blivande bostadsrätter och hur du hittar dem på Hemie.

Byta bostadsrätt mot bostadsrätt

Två bostadsrättshavare kan däremot byta bostadsrätter med varandra. Bostadsrättslagen räknar byte av bostadsrätt som ett sätt att överlåta den, och samma formkrav gäller som vid köp: avtalet ska vara skriftligt, undertecknat av båda och innehålla uppgift om lägenheten och ett pris (6 kap. 4 §).

Föreningen måste godkänna båda som medlemmar. Nekar föreningen den som tar över en bostadsrätt medlemskap, är överlåtelsen ogiltig (6 kap. 5 §).
Skriv in rätt pris. Är lägenheterna olika mycket värda och en av er ska betala mellanskillnaden, ska det framgå av avtalet. En överenskommelse om ett annat pris vid sidan av avtalet är ogiltig, eftersom det är priset i avtalet som gäller.
Skatten räknas som vid en försäljning. Enligt inkomstskattelagen räknas ett byte som en avyttring (44 kap. 3 §), och därför redovisar var och en sin vinst eller förlust.
Prata med bankerna. Har ni bolån med bostadsrätterna som säkerhet bör ni prata med era banker innan ni skriver avtal.

Så byter du hyresrätt mot hyresrätt

Det enda byte som lagen ger dig rätt till är med andra ord hyresrätt mot hyresrätt. Du behöver ett förstahandskontrakt, beaktansvärda skäl – till exempel att du behöver en större bostad, lägre hyra eller kortare väg till jobbet – och en bytespart som kan betala hyran och sköta sig. Säger hyresvärden nej kan du ansöka om tillstånd hos hyresnämnden. Du kan också läsa mer om vem som får byta hyresrätt, och se hela processen i guiden så fungerar ett lägenhetsbyte.

Har du en hyresrätt och vill byta? På Hemie lägger du upp en annons om din lägenhet och vad du söker, och vi letar fram bytesförslag åt dig – både direktbyten och trepartsbyten, i hela Sverige. Annonsen är gratis, och över 4 000 byten har redan lyckats via Hemie. Lägg upp din annons gratis.

Vanliga frågor

Kan man byta bostadsrätt mot hyresrätt i Stockholm?

Nej. Reglerna i jordabalken gäller i hela Sverige, också i Stockholm. Vill du bo i hyresrätt behöver du skaffa ett eget kontrakt, till exempel via Bostadsförmedlingen, och sälja bostadsrätten separat.

Kan man byta hyresrätt mot bostadsrätt?

Nej, inte genom ett lägenhetsbyte. Du kan däremot köpa en bostadsrätt på den öppna marknaden och säga upp ditt hyresavtal med tre månaders uppsägningstid, eller köpa din lägenhet vid en ombildning.

Kan man byta bostadsrätt med varandra?

Ja. Två bostadsrättshavare kan byta med ett skriftligt avtal som anger lägenheterna och ett pris. Föreningen måste godkänna den som tar över en bostadsrätt som medlem, och skattemässigt räknas bytet som en avyttring, precis som en försäljning.

Får jag byta min hyresrätt om jag också äger en bostadsrätt?

Bytesreglerna i 12 kap. 35 § jordabalken säger inget om att du inte får äga en annan bostad, men du behöver beaktansvärda skäl för bytet. Enligt Hyresgästföreningen kan det tyda på otillåten ersättning, och då kan det bli nej till bytet, om någon part nyligen har köpt en bostadsrätt och inte verkar planera att bo i lägenheten.

Kan jag byta om jag hyr en bostadsrätt i andra hand?

Nej. Bytesrätten gäller inte den som hyr i andra hand, och inte heller den som hyr en bostadsrättslägenhet av den som äger den.

När kom de nya reglerna om byte mot bostadsrätt?

Den 1 oktober 2019. Då trädde en ändring i 12 kap. 35 § jordabalken i kraft, så att bytesrätten bara omfattar byten mellan hyresrätter (SFS 2019:523, prop. 2018/19:107).