Ett förstahandskontrakt i Stockholm får du i grunden på tre sätt: genom Bostadsförmedlingens kö, direkt från en hyresvärd som har egen kö eller sköter uthyrningen själv, eller genom att byta en hyresrätt du redan har. Hos Bostadsförmedlingen var den genomsnittliga kötiden för en vanlig hyresrätt 9,0 år under 2025. Däremot går nyproduktion, kommuner längre ut och vissa bostadstyper ofta fortare. Att köpa ett kontrakt är däremot aldrig lagligt.
Här går vi igenom alla vägar till en lägenhet i första hand i Stockholm och vad hyresvärdarna kräver. Du får också veta vad det kostar och hur du undviker bluffarna.
Alla vägar till ett förstahandskontrakt i Stockholm
| Väg | Kötid | Bra att veta |
|---|---|---|
| Bostadsförmedlingens kö | 9,0 år i snitt för vanliga hyresrätter 2025 | Du kan registrera dig från 18 år. Kön kostar 200 kronor om året. |
| Nyproduktion | 5,8 år i snitt 2025 | Obegränsat antal intresseanmälningar, men ofta högre hyra. |
| Privata hyresvärdar med egen kö eller egen uthyrning | Olika hos varje hyresvärd | Egna regler, ibland först till kvarn. |
| Ungdoms-, student- och seniorbostäder | Varierar. Cirka 4,5 år för studentbostäder 2025 och cirka 10 år för seniorbostäder | Ålders- eller studiekrav. Kontraktet kan ha begränsningar. |
| Korttidskontrakt | Cirka 12,5 år i snitt 2025 | Tidsbegränsat och utan besittningsskydd. Du behåller kötiden. |
| Förtur | Individuell prövning | Bara vid starka medicinska eller sociala skäl eller en allvarlig hotbild. |
| Lägenhetsbyte | Ingen kö | Kräver att du redan har en hyresrätt i första hand. |
Källa för kötiderna: Bostadsförmedlingens summering av 2025 och sidan Hur lång tid tar det att få en bostad?
Så fungerar Bostadsförmedlingens kö
Bostadsförmedlingen är ett bolag inom Stockholms stad och förmedlar hyresrätter i hela Stockholmsregionen, från både kommunala och privata hyresvärdar. Stockholms stads kommunala bostadsbolag lämnar också alla sina lediga lägenheter dit.
Du kan registrera dig från den dag du fyller 18 år. Därefter kostar det 200 kronor om året. Har du inte betalat inom fem månader från förfallodagen tar Bostadsförmedlingen bort dig ur kön, och du förlorar din kötid. Enligt kö- och förmedlingsreglerna får du ha tre intresseanmälningar samtidigt, utom för nyproduktion och seniorbostäder där antalet är obegränsat.
Att få en bostad genom kön kan ta allt från ett par veckor till 20 år eller mer. De flesta som får en bostad har dock stått i kö i ungefär 4–13 år, och i innerstaden var snittet 21 år under 2025. Hur snabbt det går beror framför allt på var du vill bo, hur många som är intresserade och hur hög hyra du är beredd att betala. Kötider per stadsdel och kommun hittar du även i vår genomgång av bostadskön i Stockholm 2026.
Så kortar du väntan
- Sök nyproduktion. Kötiden för nybyggda bostäder var 5,8 år i snitt 2025, jämfört med 9,6 år för övriga bostäder.
- Sök längre ut. I bland annat Södertälje, Sigtuna, Salem, Österåker, Tyresö, Upplands-Bro och Sollentuna var den genomsnittliga kötiden kortare än fem år 2025.
- Använd filtret Kort kötid. Då ser du bara bostäder som Bostadsförmedlingen bedömer är lättare att få. Förmedlingen tipsar om områden som Fisksätra, Sigtuna, Södertälje, Upplands-Bro och Ursvik.
- Håll utkik efter Bostad snabbt. Det är nämligen bostäder där Bostadsförmedlingen vill ha fler sökande. Bostadsförmedlingen förmedlar dem efter kötid, men du behåller din kötid om du får en.
Förstahandskontrakt i Stockholm utan kö
En hyresrätt i Stockholm utan kö betyder i praktiken utan Bostadsförmedlingens kö: du vänder dig direkt till hyresvärden. Enligt Bostadsförmedlingen har både privata hyresvärdar i regionen och kommunala bostadsbolag i andra kommuner än Stockholm egna köer för hela eller delar av beståndet.
Varje hyresvärd bestämmer alltså själv hur det går till. Enligt Hyresgästföreningen har en del egna köer, andra annonserar lediga lägenheter på sin webbplats och på digitala marknadsplatser för hyresrätter, några hyr ut enligt först till kvarn och andra väljer den sökande de anser lämpligast. I vår lista över privata hyresvärdar i Stockholm ser du vilka som finns och hur du anmäler intresse. Hur du bevakar lediga lägenheter och hinner först läser du i guiden om först till kvarn-lägenheter i Stockholm.
Utan kö betyder inte utan konkurrens, så ha lönebesked och referenser redo när du söker.
Särskilda bostäder: ungdom, student, senior och korttid
Bostadsförmedlingen förmedlar också bostäder för särskilda grupper och tidsbegränsade kontrakt. Kontrakten har ofta villkor eller en slutdag, men i gengäld behåller du ofta kötiden, som du annars förlorar när du skriver ett tillsvidareavtal via kön.
- Ungdomsbostad: Oftast för dig som är mellan 18 och 25 år, i vissa fall upp till 27 eller 30. Lägenheterna är små och har relativt låg hyra. Kontrakten är ofta tidsbegränsade, och då behåller du kötiden. Stockholms kommunala bostadsbolag fördelar sina ungdomsbostäder efter ett åldersschema, och därför lönar det sig att registrera sig på 18-årsdagen. Du kan läsa mer i vår guide om ungdomslägenheter.
- Kompiskontrakt: Två kompisar mellan 18 och 25 år delar en trea hos Svenska Bostäder, Familjebostäder eller Stockholmshem. Kontraktet gäller i högst fyra år, saknar besittningsskydd och går inte att byta, men du behåller kötiden.
- Studentbostad: Du behöver studera eller vara antagen, oftast minst 15 högskolepoäng eller 50 YH-poäng per termin, och du behåller kötiden. Stockholms studentbostäder (SSSB) har även en egen kö där du samlar ködagar. För att samla mer än 90 ködagar där behöver du vara medlem i en studentkår som är ansluten till SSCO.
- Seniorbostad: Det finns seniorbostäder för dig som är över 55 och för dig som är över 65 år. Kontrakten kan också ha begränsningar i rätten att byta, överlåta och hyra ut i andra hand. Får du en seniorbostad 65+ behåller du däremot kötiden.
- Korttidskontrakt: Du hyr i allt från några månader upp till flera år och avstår från besittningsskyddet. Du får inte byta bostaden, men du behåller kötiden och kan fortsätta söka. Någon genväg är det ändå inte: snittkötiden för korttidskontrakt var cirka 12,5 år 2025.
Förtur vid starka skäl
Har du starka medicinska eller sociala skäl, eller en allvarlig hotbild riktad mot dig, kan du ansöka om förtur till bostad i Stockholms stad. Du behöver ha varit bosatt och folkbokförd i Stockholms stad utan avbrott det senaste året, och varje ansökan får en individuell prövning. Får du förtur blir du därefter erbjuden en bostad. Du kan läsa mer i vår guide om förtur till hyresrätt.
Lägenhetsbyte om du redan har en hyresrätt
Har du redan ett förstahandskontrakt, i Stockholm eller någon annanstans i Sverige, kan du byta det mot en annan hyresrätt. Enligt 12 kap. 35 § jordabalken har du rätt att byta om du har beaktansvärda skäl och bytet kan ske utan påtaglig olägenhet för hyresvärden. Det kan enligt Sveriges Domstolar vara att du behöver en större bostad, lägre hyra eller kortare väg till jobbet. Korttids- och kompiskontrakt går däremot inte att byta.
Båda hyresvärdarna ska också godkänna bytet. Säger din hyresvärd nej kan du däremot ansöka om tillstånd hos hyresnämnden, som inte tar ut några avgifter. Har du eller den du byter med bott kortare än ett år i lägenheten behöver ni synnerliga skäl. Det går dessutom bara att byta hyresrätt mot hyresrätt, och den som hyr i andra hand kan inte byta.
Hyr du av Svenska Bostäder, Familjebostäder, Stockholmshem, Stadsholmen eller Micasa kan du också ställa dig i de kommunala bolagens interna byteskö. Den är kostnadsfri, köplatsen räknas från ditt inflyttningsdatum och du kan stå i den och i den vanliga bostadskön samtidigt. Den är dock inte öppen för dig som har avstått från besittningsskyddet eller har villkor som studiekrav. Du kan läsa mer om att byta lägenhet hos din hyresvärd, eller om hur ett byte går till steg för steg i vår guide till lägenhetsbyte.
Vad kräver hyresvärden för att du ska få kontraktet?
När du söker prövar hyresvärden om du kan betala hyran och sköta lägenheten. Stockholms stads fem kommunala bostadsbolag har till exempel gemensamma regler för godkännande av hyresgäst:
- Inkomst: Inkomsten ska stå i proportion till hyran, och när hyran är betald ska du ha kvar minst Kronofogdens normalbelopp. Från 1 januari 2026 är det 6 243 kronor i månaden för en ensamstående vuxen och 10 314 kronor vid sammanräknad inkomst.
- Vad som räknas som inkomst: Bland annat lön, pension, studiebidrag, försörjningsstöd från Stockholms kommun, bostadsbidrag och a-kassa. Ett eget företag ska ha varit verksamt i minst ett år.
- Boendereferenser: Har du haft förstahandskontrakt ska du ha betalat hyran i tid de senaste sex månaderna. Du ska inte heller ha stört grannarna de senaste tolv månaderna.
- Skulder: Skulder hos Kronofogden ska vara betalda eller ingå i avbetalningar, löneutmätning eller skuldsanering som har fungerat utan avbrott i minst sex månader. Du får inte ha anmärkningar eller skulder som gäller tidigare boende.
- Nuvarande bostad: Har du en hyresrätt ska du säga upp den. Äger du en bostadsrätt eller villa ska en mäklare ha fått i uppdrag att sälja den.
Privata hyresvärdar sätter däremot egna krav. Enligt Hyresgästföreningen kräver de vanligtvis en årsinkomst som motsvarar tre gånger årshyran, och har du inte det kan en borgensman vara en lösning. Vilka papper du brukar behöva visa går vi igenom i guiden förstahandskontrakt: krav, inkomst och så får du ett.
Vad kostar ett förstahandskontrakt i Stockholm?
Själva kontraktet kostar ingenting. Det du betalar är köavgiften på 200 kronor om året om du står i Bostadsförmedlingens kö, och därefter hyran. Ingen får heller ta betalt av dig för att förmedla en hyreslägenhet. Undantaget är yrkesmässig bostadsförmedling, som får ta ut en begränsad avgift, och bara om förmedlingen leder till ett hyresavtal. Det står i 12 kap. 65 a § jordabalken.
Hyran beror bland annat på läge, storlek och hur nytt huset är. Enligt SCB var den genomsnittliga månadshyran för en trea i Stor-Stockholm 10 139 kronor 2025, inklusive värme och vatten. Nybyggt är ofta dyrare. I hela landet var månadshyran för en nybyggd trea i genomsnitt 12 177 kronor 2024, medan en trea i hela bostadsbeståndet kostade 9 118 kronor 2025.
Att köpa ett förstahandskontrakt är olagligt
Både den som säljer och den som köper ett hyreskontrakt begår brott och kan få straff. Enligt 12 kap. 65 § jordabalken döms den som begär, avtalar om eller tar emot särskild ersättning för att hyra ut en bostad eller överlåta ett kontrakt till fängelse i högst två år, och vid grovt brott till fängelse i lägst sex månader och högst fyra år. Enligt 65 b § döms den som betalar till böter eller fängelse i högst två år, och vid grovt brott till fängelse i lägst sex månader och högst fyra år.
För den som köper finns även fler risker än straffet:
- Du kan förlora lägenheten. Enligt 12 kap. 42 § är hyresrätten förverkad, och hyresvärden kan säga upp avtalet, om hyresgästen har lämnat eller tagit emot ersättning för att överlåta den.
- Du får i regel inte tillbaka pengarna. Den som har tagit emot ersättning ska lämna tillbaka den, men inte om det var ett brott att betala den.
Summorna på den svarta marknaden kan dessutom vara höga. I regeringens proposition om åtgärder mot handel med hyreskontrakt från 2019 står att utredningen fått uppgifter om att ersättningarna i Stockholmsområdet uppgick till åtminstone cirka 100 000 kronor per rum. Misstänker du svarthandel kan du anmäla det till polisen, vilket även Hyresgästföreningen rekommenderar.
Så känner du igen bluffarna
Förutom svarthandeln finns rena bedrägerier. Enligt Polisen är ett vanligt upplägg att bedragaren annonserar en lägenhet med attraktiv adress och rimlig hyra på nätet och sedan kräver flera månadshyror i förskott eller i deposition. Det finns också många exempel på att bedragare har kopierat bostadsrättsannonser och gjort om dem till andrahandsannonser. Var vaksam om:
- uthyraren är utomlands eller inte kan träffas men ändå vill ha betalt i förskott
- du ska betala innan du har sett lägenheten och skrivit kontrakt
- uthyraren skickar länkar eller telefonnummer till ”fastighetsägaren” som ska bekräfta att allt stämmer
- någon erbjuder ett förstahandskontrakt mot betalning – det är olagligt, hur upplägget än ser ut
Kontrollera med fastighetsägaren att lägenheten finns och att uthyraren har rätt att hyra ut den. Kräv också legitimation och skriftligt kontrakt, sök själv fram telefonnummer och ta gärna med en vän till visningen. Har du redan betalat? Kontakta din bank direkt och polisanmäl, till exempel på 114 14.
Lägg upp en gratis bytesannons på Hemie
Har du redan en hyresrätt behöver du inte köa för att flytta. Lägg upp en annons gratis på Hemie, berätta vad du söker och få bytesförslag – både direktbyten och trepartsbyten, där tre hushåll byter i en kedja. Över 4 000 byten har dessutom redan lyckats via Hemie.
Vanliga frågor
Hur lång tid tar det att få ett förstahandskontrakt i Stockholm?
Den genomsnittliga kötiden för en vanlig hyresrätt hos Bostadsförmedlingen var 9,0 år 2025, och de flesta som får en bostad har stått i kö i ungefär 4–13 år. Innerstaden tar längst tid, medan nyproduktion och kommuner längre ut ofta går fortare.
Kan man få ett förstahandskontrakt i Stockholm utan kö?
Ja, i den meningen att du går förbi Bostadsförmedlingens kö. En del privata hyresvärdar har egna köer, andra hyr ut enligt först till kvarn eller väljer den sökande de anser lämpligast. Du kan också få förtur vid starka skäl, eller byta om du redan har en hyresrätt.
Vad kostar ett förstahandskontrakt i Stockholm?
Kontraktet kostar ingenting. Du betalar hyra och, om du står i Bostadsförmedlingens kö, 200 kronor om året. Den som tar betalt för ett kontrakt begår däremot ett brott.
Är det olagligt att köpa ett förstahandskontrakt?
Ja. Den som betalar kan dömas till böter eller fängelse och kan dessutom förlora lägenheten.
Var hittar jag lediga förstahandskontrakt i Stockholm?
Under Lediga bostäder hos Bostadsförmedlingen, där du kan filtrera på bland annat nyproduktion och kort kötid. Privata hyresvärdar annonserar lediga lägenheter på sina egna webbplatser, och en del även på digitala marknadsplatser för hyresrätter.
Kan jag byta mitt andrahandskontrakt mot ett förstahandskontrakt?
Nej. Bara den som har ett förstahandskontrakt på en hyresrätt kan byta, och bara mot en annan hyresrätt. Du kan läsa mer om vad som gäller när du hyr i andra hand.
Källor
- Summering av året 2025 – Bostadsförmedlingen i Stockholm
- Hur lång tid tar det att få en bostad genom oss? – Bostadsförmedlingen i Stockholm
- Kö- och förmedlingsregler och Betala köavgiften – Bostadsförmedlingen i Stockholm
- Snabbfakta och Andra sätt att hitta bostad – Bostadsförmedlingen i Stockholm
- Bostäder med kort kötid, Bostad snabbt och Nyproduktion – Bostadsförmedlingen i Stockholm
- Ungdomsbostäder, Kompiskontrakt, Studentbostäder, Seniorbostäder och Korttidskontrakt – Bostadsförmedlingen i Stockholm
- Stockholms kommunala bolags regler för godkännande av hyresgäst och Stockholms kommunala bolags interna byteskö – Bostadsförmedlingen i Stockholm
- Förtur till bostad – Bostadsförmedlingen i Stockholm
- Samla ködagar – Stockholms studentbostäder (SSSB)
- Hyror i bostadslägenheter 2025 och Avgifter/hyror för nybyggda lägenheter 2024 – SCB, 3 oktober 2025
- 12 kap. 35 §, 42 §, 65 §, 65 a § och 65 b § jordabalken – lagen.nu
- Prop. 2018/19:107 Åtgärder mot handel med hyreskontrakt – Sveriges riksdag
- Byta bostad och Vad kostar det? – Sveriges Domstolar
- Förstahandskontrakt i huvudstaden och Svartkontrakt – kan man köpa ett hyreskontrakt? – Hyresgästföreningen
- Annonsbedrägeri – Polisen
