Hyra i andra hand – regler, rätt hyra och det du ska tänka på

Att hyra i andra hand betyder att du hyr en bostad av någon som själv hyr eller äger den, till exempel en hyresrätt, en bostadsrätt eller en villa. Det kräver ingen kötid, men ditt skydd är svagare än med ett förstahandskontrakt. Här får du veta vilken hyra som är tillåten, hur du får tillbaka för mycket betald hyra, vad du ska kontrollera innan du skriver på och vad som ändrades den 1 juli 2026.

Guiden är skriven för dig som hyr. Ska du däremot själv hyra ut din bostad hittar du reglerna i vår guide om andrahandsuthyrning och i guiden om att hyra ut din hyresrätt.

Vad innebär det att hyra i andra hand?

När du hyr i andra hand blir den du hyr av din hyresvärd. Ditt kontrakt är alltså med hen, inte med bostadsbolaget eller bostadsrättsföreningen. Vilka regler som gäller beror på vilken sorts bostad du hyr:

En hyresrätt. Då gäller hyreslagen, alltså 12 kap. jordabalken. Förstahandshyresgästen behöver hyresvärdens samtycke eller hyresnämndens tillstånd för att hyra ut. Hyresnämndens tillstånd gäller alltid en viss tid (12 kap. 40 §).
En bostadsrätt, villa eller ägarlägenhet som en privatperson hyr ut. Då gäller privatuthyrningslagen för avtal från och med den 1 juli 2026. För äldre avtal gäller däremot lagen om uthyrning av egen bostad. En bostadsrättshavare behöver styrelsens samtycke eller hyresnämndens tillstånd för att hyra ut (7 kap. 10–11 §§ bostadsrättslagen).

Bor den som hyr ut kvar i bostaden är du i stället inneboende. Gränsen kan vara oklar, men använder du bostaden självständigt räknas det som andrahand, enligt Hyresgästföreningen.

Vad gäller	Hyresrätt i andra hand	Privatuthyrd bostadsrätt eller villa (avtal från 1 juli 2026)
Högsta hyra	Förstahandshyran, plus högst 15 procent för möbler och vad el, bredband och liknande faktiskt kostar	Fri att avtala, men hyresnämnden kan sänka en hyra som är väsentligt högre än vad liknande privatuthyrda bostäder i allmänhet kostar
Få tillbaka för hög hyra	Ja, upp till två år bakåt räknat från ansökan	Nej, inte i efterhand. En sänkt hyra gäller normalt från den dag du ansöker
Besittningsskydd	Inget de första två åren	Nej
Din uppsägningstid	Tre månader, till ett månadsskifte	Tre månader, till ett månadsskifte, även om avtalet gäller en bestämd tid

Nytt sedan 1 juli 2026: privatuthyrningslagen

Riksdagen beslutade i maj 2026 om en mer flexibel hyresmarknad. Sedan den 1 juli ersätter privatuthyrningslagen (2026:772) lagen om uthyrning av egen bostad. För dig som hyr en bostadsrätt, villa eller ägarlägenhet av en privatperson betyder det:

En egen lag. Privatuthyrningslagen innehåller alla regler för privatuthyrning, så hyreslagen i jordabalken gäller inte för sådana avtal, enligt Sveriges Domstolar.
Bara privatpersoner, högst två bostäder. Lagen gäller när en privatperson eller ett dödsbo hyr ut. Den gäller dock inte om hyresvärden regelmässigt hyr ut fler än två bostäder. Då, och när det är ett företag som hyr ut, gäller hyreslagen i stället.
Lagen påverkar inte äldre avtal. Skrev du på före den 1 juli 2026 gäller fortfarande lagen om uthyrning av egen bostad. Då har du en månads uppsägningstid, och hyresvärden kan säga upp avtalet med tre månaders uppsägningstid även om det gäller en bestämd tid (3 § lagen om uthyrning av egen bostad).

Samtidigt ändrade riksdagen bostadsrättslagen för att det ska bli lättare för bostadsrättshavare att få hyresnämndens tillstånd att hyra ut.

Så mycket får hyran vara när du hyr i andra hand

Hyresrätt: förstahandshyran är taket

Hyr du en hyresrätt i andra hand är förstahandshyresgästens egen hyra taket. Är lägenheten möblerad får hen lägga på högst 15 procent av sin hyra. För el, bredband, parkering och liknande får tillägget dessutom inte vara högre än vad det faktiskt kostar (12 kap. 55 § jordabalken).

Räkneexempel: Betalar förstahandshyresgästen 8 000 kronor i månaden och lägenheten är fullt möblerad är taket 9 200 kronor, plus den faktiska kostnaden för till exempel el och bredband. Enligt Hyresgästföreningen måste lägenheten vara fullt möblerad för att hela påslaget ska gälla. En säng och en pall räcker alltså inte. Be att få se förstahandshyran, till exempel på en hyresavi, innan du skriver på.

Bostadsrätt och villa: friare hyra

I avtal från den 1 juli 2026 kommer ni överens om hyran. Är den väsentligt högre än vad liknande privatuthyrda bostäder kostar kan du ansöka hos hyresnämnden om att få den sänkt (2 kap. 5 § privatuthyrningslagen). I avtal som ni skrev före den 1 juli 2026 prövar hyresnämnden i stället hyran främst mot bostadens kapital- och driftskostnader (4 § lagen om uthyrning av egen bostad).

Betala aldrig för själva kontraktet

Utöver hyran och en eventuell deposition ska du inte betala något för att få bostaden. När hyreslagen gäller, till exempel när du hyr en hyresrätt i andra hand, är det ett brott att begära eller ta emot särskild ersättning för att upplåta lägenheten (12 kap. 65 § jordabalken). Även den som betalar sådan ersättning kan få straff, utom i ringa fall (65 b §).

Få tillbaka för hög hyra via hyresnämnden

Har du betalat för mycket för en hyresrätt i andra hand kan du ansöka hos hyresnämnden om att få tillbaka det du betalat utöver skälig hyra, plus ränta (12 kap. 55 f § jordabalken).

Högst två år bakåt. Återbetalningen kan gälla hyra för upp till två år före den dag du ansöker. För avtal som ni skrev före den 1 oktober 2019 gäller ett år, enligt Sveriges Domstolar.
Tre månader efter flytten. Har du flyttat måste ansökan ha kommit in till hyresnämnden inom tre månader från det att du lämnade lägenheten.
Det kostar inget. Hyres- och arrendenämnderna tar inte ut några avgifter.
Spara bevis. Du behöver kunna visa kontraktet och vad du har betalat, till exempel med kontoutdrag.

Har du bott kortare tid än två år saknar du besittningsskydd, och uthyraren kan säga upp dig. Hyresgästföreningen tipsar därför om att det kan vara klokt att ordna en annan bostad innan du ansöker. Glöm då inte tremånadersfristen.

Hyr du en bostadsrätt eller villa privat finns å andra sidan ingen motsvarande rätt att få tillbaka hyra i efterhand. En sänkt hyra gäller normalt från den dag din ansökan kom in till hyresnämnden (2 kap. 6 § privatuthyrningslagen). Vänta alltså inte om du tycker att hyran är för hög.

Besittningsskydd när du ska hyra i andra hand

Besittningsskydd är rätten att få ditt hyresavtal förlängt när hyresvärden säger upp det. Som andrahandshyresgäst har du ett betydligt svagare skydd:

Hyresrätt: Du har inget besittningsskydd förrän uthyrningen har pågått i mer än två år i följd (12 kap. 45 §). Därefter gäller skyddet mot förstahandshyresgästen, men du får aldrig rätt att ta över förstahandskontraktet, enligt Hyresgästföreningen.
Skyddet kan vara avtalat bort. Du kan få skriva under en särskild handling där du avstår från besittningsskyddet. Den gäller utan hyresnämndens godkännande om den avser högst fyra år och uthyraren ska bosätta sig i lägenheten (12 kap. 45 a §). Gå därför noga igenom allt du skriver under.
Privatuthyrd bostadsrätt eller villa: Du har inget besittningsskydd. Ett avtal som gäller tills vidare kan hyresvärden säga upp med tre månaders uppsägningstid. Ett tidsbestämt avtal upphör när tiden går ut, och hyresvärden får bara säga upp det i förtid av de skäl som lagen räknar upp, till exempel att hyran är mer än två veckor försenad eller att du stör grannarna och inte rättar dig efter en uppmaning (6 kap. 1–3 §§ privatuthyrningslagen).

Kontrollera också att uthyrningen är godkänd. Annars kan förstahandshyresgästen förlora sin hyresrätt och hyresvärden säga upp avtalet (12 kap. 42 §). Då står även ditt boende på lös grund.

Hyr du av ett företag eller en organisation som i sin tur hyr lägenheten med så kallad blockhyra, till exempel en personalbostad eller ett delningsboende, gäller delvis andra regler om hyra och besittningsskydd (12 kap. 45 § och 55 b §). Den 1 juli 2026 kom nya regler om blockhyra.

Hyra i andra hand: att tänka på innan du skriver på

Ska du hyra en lägenhet i andra hand, gå igenom den här listan innan du skriver på eller betalar något.

Be att få se tillståndet. Det kan vara hyresvärdens eller styrelsens skriftliga samtycke eller hyresnämndens beslut. Enligt Hyresgästföreningen gäller tillståndet den person som uthyrningen avser, och en ny hyresgäst eller en förlängning kräver nytt tillstånd.
Ring fastighetsägaren själv. Polisen råder dig att kontrollera direkt med fastighetsägaren att personen verkligen har lägenheten och får hyra ut den. Sök själv fram telefonnumret.
Skriv ett kontrakt. Du har alltid rätt att kräva ett skriftligt avtal (12 kap. 2 § jordabalken, 1 kap. 5 § privatuthyrningslagen). Se till att hyran, vad som ingår i den, hyresperioden, uppsägningstiden och en eventuell deposition står med, och att ni har var sitt exemplar.
Dokumentera skicket. Gör en inventarielista om bostaden är möblerad, och fotografera eller filma skador och brister när du flyttar in.
Håll depositionen rimlig. Enligt Hyresgästföreningen bör den inte motsvara mer än ett par månadshyror. Den ska stå i kontraktet, och du får tillbaka den när du flyttar om du inte har skadat bostaden eller inventarierna.
Betala spårbart. Betala via bank och spara kvitton. Det är ditt bevis om det blir tvist.
Ordna hemförsäkring och folkbokföring. Mer om det nedan.

Varningssignaler: så undviker du bluffar

Bedrägerier med lägenhetsuthyrning pågår året runt, enligt Polisen. Ett vanligt upplägg är till exempel en annons med bra läge och rimlig hyra, där bedragaren vill ha flera månadshyror i förskott eller som deposition. Ibland är det en kopierad försäljningsannons för en bostadsrätt. Var extra vaksam om:

uthyraren vill ha betalt innan du har sett bostaden och skrivit på kontraktet
uthyraren är utomlands eller inte kan träffas, men ändå kräver förskott
du ska betala via en anonym betalningstjänst
uthyraren skickar länkar till ”fastighetsägaren” – bedragare bygger ibland falska webbplatser där telefonnumret går till en medhjälpare
uthyraren inte vill visa legitimation eller skriva ett kontrakt
någon vill ha extra betalt för att du ska få kontraktet

Polisen tipsar också om att ta med en vän eller anhörig på visningen.

Hemförsäkring när du ska hyra i andra hand

Du behöver en egen hemförsäkring när du hyr i andra hand. Uthyrarens försäkring gäller normalt inte för dig eftersom ni inte delar hushåll, enligt Konsumenternas Försäkringsbyrå. Hos några få försäkringsbolag går det dock att dela hemförsäkring med den du hyr av.

I hemförsäkringen ingår ett ansvarsskydd. Orsakar du en skada i bostaden kan du bli ersättningsskyldig, och då kan ansvarsskyddet hjälpa dig. Vad som ingår ser du i vår guide om hemförsäkring i hyresrätt.

Folkbokföring och post

Du ska vara folkbokförd där du bor, även när du hyr i andra hand, enligt Skatteverket. Det går inte längre att registrera en c/o-adress för den som hyr i andra hand eller bor inneboende. Skriv därför rätt lägenhetsnummer i flyttanmälan och sätt upp ditt namn på dörren eller postfacket, så att posten kommer fram.

Hyra i andra hand i Stockholm och Göteborg

Reglerna är desamma i hela Sverige. Boplats Väst förmedlar inte rum eller andrahandslägenheter, så en lägenhet i andra hand i Göteborg får du leta efter på bostadssajter på nätet, enligt Boplats. Bostadsförmedlingen i Stockholm tipsar om andrahand som ett sätt att hitta bostad vid sidan av bostadskön. Blocket tog bort sin bostadskategori den 18 november 2025.

Bedragare utnyttjar ibland bostadsbristen, enligt Polisen, så kontrollera tillstånd och hyra innan du betalar något. Vill du ha ett eget kontrakt på sikt har vi guider om hur du får ett förstahandskontrakt i Stockholm och ett förstahandskontrakt i Göteborg.

Kan man byta en lägenhet man hyr i andra hand?

Nej. Den som hyr i andra hand kan inte byta, och det går bara att byta hyresrätt mot hyresrätt, enligt Sveriges Domstolar. Två vägar kan ändå ge dig ett eget kontrakt där du vill bo:

Skaffa ett förstahandskontrakt genom bostadskön, privata hyresvärdar, studentbostäder eller en ungdomslägenhet. Se också vad som krävs för ett förstahandskontrakt.
Byt det kontrakt du redan har. Har du kvar en hyresrätt i en annan stad och hyr i andra hand för att du har fått jobb på den nya orten, kan du försöka byta din hyresrätt mot en hyresrätt där. Att komma närmare arbetet är ett exempel på beaktansvärda skäl, enligt Sveriges Domstolar.

Har du ett förstahandskontrakt och vill bo någon annanstans? Hos oss på Hemie lägger du upp en annons gratis och får bytesförslag – både direktbyten och trepartsbyten. Över 4 000 byten har redan lyckats via Hemie. Här ser du också hur ett lägenhetsbyte går till.

Vanliga frågor om att hyra i andra hand

Har jag besittningsskydd om jag hyr i andra hand?

Hyr du en hyresrätt får du besittningsskydd först när uthyrningen har pågått i mer än två år i följd, och det kan vara avtalat bort. Hyr du däremot en bostadsrätt eller villa av en privatperson har du inget besittningsskydd.

Hur länge får man hyra i andra hand?

För en hyresrätt så länge uthyrarens tillstånd gäller. Enligt Hyresgästföreningen ger hyresvärdar oftast tillstånd för 6–12 månader i taget, och en förlängning kräver nytt tillstånd. För en privatuthyrd bostadsrätt eller villa gäller den tid ni har avtalat.

Kan jag få tillbaka hyra om jag har betalat för mycket?

Ja, för en hyresrätt: upp till två år bakåt, plus ränta. Ansök senast tre månader efter att du flyttat. För en privatuthyrd bostadsrätt eller villa kan hyresnämnden enligt Hyresgästföreningen bara sänka hyran från den dag din ansökan kom in till hyresnämnden.

Vad händer om uthyrningen inte är godkänd?

Då kan förstahandshyresgästen förlora sin hyresrätt och hyresvärden säga upp avtalet. Gäller det en bostadsrätt kan föreningen på samma sätt säga upp bostadsrättshavaren (7 kap. 18 § bostadsrättslagen). Eftersom ditt kontrakt är med förstahandshyresgästen riskerar du att förlora bostaden. Den som hyr ut en hyresrätt utan tillstånd och tar ut för hög hyra riskerar dessutom böter eller fängelse (12 kap. 65 c §).

Behöver jag hemförsäkring om jag hyr i andra hand?

Ja. Uthyrarens hemförsäkring gäller normalt inte för dig. Din egen skyddar dina saker och ger ansvarsskydd om du orsakar en skada.