Hyresvärd – vem det är, vad den måste göra och vad den får kräva

En hyresvärd är den som hyr ut en bostad till dig – oftast ett kommunalt bostadsbolag eller ett privat fastighetsbolag, men det kan också vara en privatperson. Hyresvärden ska hålla lägenheten i gott skick, åtgärda brister och ingripa mot störningar. Du ska i gengäld betala hyran i tid och vårda lägenheten. Här går vi igenom vad lagen säger, hur du tar reda på vem din hyresvärd är och vart du vänder dig om den inte sköter sig.

Vad är en hyresvärd?

Hyresgästföreningen beskriver en hyresvärd som ett företag eller en privatperson som hyr ut en bostad. Bor du i ett flerfamiljshus är det oftast ett fastighetsbolag som är din hyresvärd. Hyr du i andra hand är det i stället personen som hyr ut till dig som är din hyresvärd.

Det som gäller mellan dig och hyresvärden står i 12 kap. jordabalken, som ofta går under namnet hyreslagen. Enligt Hyresgästföreningen finns det nästan två miljoner hyreslägenheter i Sverige, fördelade på tusentals hyresvärdar.

Fastighetsägare och förvaltare

Hyresvärden är din motpart i hyresavtalet och oftast den som äger huset. En del fastighetsägare anlitar dock ett förvaltningsbolag som tar hand om felanmälningar, besiktningar och kontakten med hyresgästerna. Då är det förvaltaren du pratar med i vardagen, men skyldigheterna i hyreslagen ligger på hyresvärden.

Kommunala och privata hyresvärdar

Med allmännyttan menar man de kommunala bostadsbolagen. Enligt lagen om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag är det aktiebolag som en eller flera kommuner har det bestämmande inflytandet över. De ska i allmännyttigt syfte främst förvalta hyresrätter, främja bostadsförsörjningen i kommunen och ge hyresgästerna möjlighet till boendeinflytande. Samtidigt ska de bedriva verksamheten enligt affärsmässiga principer.

Privata hyresvärdar är allt från stora börsnoterade fastighetsbolag till stiftelser och privatpersoner, enligt Hyresgästföreningen. Hyreslagen gäller lika för kommunala och privata fastighetsbolag, men sättet att få en lägenhet skiljer sig åt.

Typ av hyresvärd	Exempel	Så får du en lägenhet
Kommunalt bostadsbolag (allmännyttan)	Svenska Bostäder, Stockholmshem, Familjebostäder och Micasa i Stockholm. Poseidon, Bostadsbolaget, Familjebostäder och Gårdstensbostäder i Göteborg.	Via en bostadskö – kommunens eller bolagets egen. I Stockholm via Bostadsförmedlingen och i Göteborg via Boplats.
Privat hyresvärd	Fastighetsbolag och stiftelser	Via bostadsförmedlingen, en egen kö eller intresseanmälan. Det varierar mellan hyresvärdar.
Privatperson	En hyresgäst som hyr ut sin lägenhet i andra hand, eller någon som hyr ut sin egen bostad	Direkt av personen. Den som hyr ut en hyresrätt i andra hand behöver dock hyresvärdens samtycke eller hyresnämndens tillstånd.

Stora hyresvärdar i Stockholm och Göteborg

Stockholms stad äger bostadsbolagen Svenska Bostäder, Stockholmshem, Familjebostäder och Micasa Fastigheter. De lämnar alla sina lediga lägenheter till Bostadsförmedlingen, men under 2024 kom mer än hälften av de förmedlade bostäderna från privata fastighetsägare, enligt Bostadsförmedlingen. I Göteborg äger staden över 75 000 lägenheter genom Framtidenkoncernen, som enligt Göteborgs Stad är Sveriges största allmännytta.

Vill du hitta en hyresvärd att söka lägenhet hos har vi samlat privata hyresvärdar i två listor: privata hyresvärdar i Stockholm och privata hyresvärdar i Göteborg. För andra orter har Hyresgästföreningen dessutom ett register över hyresvärdar per kommun.

Vem är min hyresvärd? Så tar du reda på det

Är du osäker på vem som är din hyresvärd kan du leta på de här ställena:

Hyresavtalet. Där står vem som är hyresvärd.
Hyresavin. Den visar vem du betalar hyran till – hyresvärden själv eller bolaget som sköter förvaltningen.
Anslagstavlan i entrén. Där brukar det också stå vem du felanmäler till och hur du når fastighetsägaren eller förvaltaren.
Lantmäteriet. I e-tjänsten Vem äger fastigheten ser du vem som äger fastigheten. Du loggar in med BankID, behöver husets fastighetsbeteckning och kan göra fem sökningar per dygn. Fastighetsbeteckningen hittar du i sin tur genom att klicka på huset i Lantmäteriets tjänst Min karta.
Hyr du i andra hand är det personen du hyr av som är din hyresvärd. Problem med lägenheten tar du med den personen, som i sin tur sköter kontakten med sin egen hyresvärd.

Hyresvärdens skyldigheter enligt hyreslagen

Hyresvärdens skyldigheter står i 12 kap. jordabalken. Det här är de viktigaste:

Skyldighet	Vad det innebär	Lagrum
Skick vid inflyttning	Lägenheten ska vara fullt brukbar enligt den allmänna uppfattningen på orten när du flyttar in.	9 §
Underhåll	Hyresvärden ska hålla lägenheten i det skicket under hela hyrestiden. Hyresvärden ska med skäliga tidsmellanrum tapetsera, måla och göra andra sedvanliga reparationer när lägenheten blir sliten.	15 §
Gemensamma utrymmen	Hyresvärden ska också hålla utrymmen som hyresgästerna använder gemensamt i gott skick.	15 §
Brister	Har lägenheten en brist som du inte själv är ansvarig för har du rätt till skälig nedsättning av hyran så länge bristen finns, och i vissa fall ersättning för skada. Åtgärdar hyresvärden inte bristen kan du ansöka om ett åtgärdsföreläggande hos hyresnämnden.	11 och 16 §§
Ohyra	I ett flerbostadshus ska hyresvärden vidta lämpliga åtgärder för att utrota ohyra, även om det är hyresgästen som är ansvarig för den.	17 §
Störningar	Stör en hyresgäst sina grannar ska hyresvärden uppmana hyresgästen att se till att det omedelbart upphör och även underrätta socialnämnden.	25 a §
Arbeten i lägenheten	Hyresvärden ska avisera mindre brådskande förbättringsarbeten minst en månad i förväg, och arbetet ska inte ge dig större olägenhet än nödvändigt.	26 §
Standardhöjande renoveringar	Standardhöjande åtgärder som påverkar lägenhetens bruksvärde mer än obetydligt, och ändringar av lägenheten som inte är oväsentliga, kräver att du godkänner dem eller att hyresnämnden ger tillstånd.	18 d §

Vad som räknas som en brist är ganska brett. Hyresgästföreningen nämner till exempel en spis som inte fungerar, för låg inomhustemperatur, brist på varmvatten, störande grannar, fukt och mögel. Dina rättigheter förutsätter dock att det inte är du, eller någon du ansvarar för, som har orsakat bristen.

Vad hyresvärden får kräva – och vad den inte får göra

Det här får hyresvärden kräva av dig

Att du betalar hyran i tid. Har ni inte avtalat något annat ska du betala hyran senast sista vardagen före varje månads början. Står det ett tidigare datum i avtalet får du ändå betala hyran för alla månader utom den första senast sista vardagen före månadens början (20 §).
Att du vårdar lägenheten. Du ersätter skador som du, ditt hushåll eller dina gäster orsakar, och du anmäler också skador och brister till hyresvärden (24 §).
Att du är skötsam. Du får inte utsätta grannarna för störningar som de inte skäligen ska behöva tåla (25 §).
Tillträde. Hyresvärden har rätt att komma in för nödvändig tillsyn och för arbeten som inte kan vänta, och du ska låta hyresvärden visa lägenheten när den är ledig för uthyrning (26 §).
Att få säga ja eller nej till andrahandsuthyrning. Du får inte hyra ut lägenheten i andra hand utan hyresvärdens samtycke eller hyresnämndens tillstånd (39 och 40 §§).
Krav på nya hyresgäster. Hyresvärden bestämmer vilka villkor som gäller för en ledig lägenhet, till exempel en inkomst som står i proportion till hyran och inga betalningsanmärkningar, enligt Bostadsförmedlingen i Stockholm.

Det här får hyresvärden inte göra

Ta betalt för kontraktet. Den som begär, avtalar om eller tar emot särskild ersättning för att hyra ut en bostadslägenhet kan få fängelse i högst två år, och vid grovt brott i upp till fyra år (65 §). Att betala sådan ersättning är också brottsligt (65 b §), så säg alltid nej.
Avtala bort dina rättigheter. Villkor i hyresavtalet som strider mot hyreslagen gäller inte mot dig, om inte lagen själv säger något annat (1 d §).
Ändra hyran på egen hand. Har ditt avtal en förhandlingsklausul förhandlar hyresvärden och en hyresgästorganisation fram hyran. Annars ska hyresvärden meddela dig skriftligt, och blir ni inte överens kan hyresnämnden pröva saken (54 §). Här kan du läsa mer om hur du förhandlar hyresvillkor som hyresgäst.
Gå in i lägenheten när den vill. Enligt Hyresgästföreningen får hyresvärden inte gå in utan din tillåtelse om det inte är akut, till exempel vid en brand- eller vattenskada.
Tvinga dig att flytta utan skäl. Med ett förstahandskontrakt har du i regel besittningsskydd, alltså rätt att få hyresavtalet förlängt även om hyresvärden säger upp det. Undantagen står i 46 §, till exempel om du har åsidosatt dina skyldigheter så allvarligt att det inte är skäligt att förlänga avtalet. Du kan läsa mer om dina rättigheter som hyresgäst.
Diskriminera. Hyresvärdar och andra som hyr ut bostäder får inte välja bort sökande av skäl som har samband med någon av de sju diskrimineringsgrunderna, till exempel etnisk tillhörighet eller funktionsnedsättning. Upplever du att du har blivit diskriminerad kan du anmäla till Diskrimineringsombudsmannen (DO).

Anmäla hyresvärd – så gör du om den inte sköter sig

Börja alltid med hyresvärden. Både Sveriges Domstolar och Hyresgästföreningen säger att du först ska be hyresvärden åtgärda problemet. Händer ingenting går du därefter vidare steg för steg:

Felanmäl skriftligt. Beskriv bristen och spara också en kopia. Hyresgästföreningen råder dig dessutom att anmäla skriftligt, vid behov med rekommenderat brev, och att fotografera eller filma bristen.
Förbehåll dig rätten till hyresnedsättning. Skriv i anmälan att du förbehåller dig rätten till nedsättning av hyran och skadestånd på grund av bristen. Sluta dock inte betala hyran – är du mer än en vecka sen kan du förlora lägenheten (42 §). Vill du göra avdrag på hyran på grund av bristen ska du i stället deponera beloppet hos länsstyrelsen (21 §).
Kontakta kommunens miljö- och hälsoskyddskontor om problemet gäller inomhusmiljön, till exempel kyla, drag, fukt, mögel, buller eller dålig ventilation. Folkhälsomyndighetens riktvärde för lägsta operativa temperatur inomhus är 18 °C, och 20 °C för känsliga personer som behöver en högre temperatur.
Ansök hos hyresnämnden. Nämnden kan ålägga hyresvärden att åtgärda bristen inom en viss tid, ett så kallat åtgärdsföreläggande, som nämnden kan förena med vite (16 §). Bristen ska däremot påverka hur du kan använda lägenheten – bagatellartade brister räcker inte. Beskriv bristen, hur den påverkar dig och vilka kontakter du har haft med hyresvärden, och bifoga till exempel bilder eller ett besiktningsprotokoll. Det kostar inget att ansöka.
Ta hjälp av Hyresgästföreningen. Som medlem kan du till exempel få juridisk rådgivning och hjälp i hyresnämnden. Du behöver ha varit medlem innan bristen uppstod för att få hjälp med just den.

Hyresvärdens roll vid lägenhetsbyte

Vill du byta din hyresrätt mot en annan är hyresvärden en nyckelperson. Enligt Sveriges Domstolar får du byta om hyresvärden går med på det eller om hyresnämnden ger tillstånd, och du kan bara byta hyresrätt mot hyresrätt.

Hyresvärden prövar framför allt den som ska flytta in. Säger hyresvärden nej kan du däremot ansöka om tillstånd hos hyresnämnden, utan kostnad. Nämnden ger tillstånd om du har beaktansvärda skäl, till exempel att du behöver en större bostad, en lägre hyra eller vill bo närmare jobbet, och om bytet kan ske utan påtaglig olägenhet för hyresvärden. Det betyder alltså i praktiken att den som flyttar in ska vara skötsam och kunna betala hyran (35 §). Har någon av er bott kortare än ett år i lägenheten kräver lagen synnerliga skäl. Har någon begärt, avtalat om eller tagit emot betalt för bytet blir det inget tillstånd.

I ett direktbyte prövar varje hyresvärd den som ska flytta in i dess lägenhet, och i ett trepartsbyte kan tre olika hyresvärdar vara inblandade. Du kan också läsa om vad du gör om hyresvärden nekar ditt lägenhetsbyte, eller om hur det går till att byta lägenhet hos samma hyresvärd.

Byt lägenhet gratis med Hemie

Passar din lägenhet inte längre kan ett byte vara vägen vidare. På Hemie lägger du upp en annons gratis och får bytesförslag – både direktbyten och trepartsbyten. Hemie har dessutom över 4 000 lyckade byten bakom sig. Hur det går till steg för steg läser du i vår guide till lägenhetsbyte.

Vanliga frågor om hyresvärdar

Vad betyder hyresvärd?

En hyresvärd är den som hyr ut en bostad till dig och är din motpart i hyresavtalet. Oftast är det ett kommunalt eller privat bostadsbolag, men det kan också vara en privatperson.

Vem är hyresvärd om jag hyr i andra hand?

Då är det personen du hyr av som är din hyresvärd. Den personen har i sin tur en egen hyresvärd, och det är andrahandsuthyraren som sköter kontakten med den.

Vad är hyresvärden skyldig att åtgärda?

Hyresvärden ska hålla lägenheten och de gemensamma utrymmena i gott skick, åtgärda brister, ta hand om ohyra och ingripa mot störningar. Du behöver dock felanmäla bristen, och har du själv orsakat en skada är det i regel du som får betala för den.

Hur anmäler jag min hyresvärd?

Felanmäl först skriftligt till hyresvärden. Åtgärdar hyresvärden ändå inte bristen kan du ansöka om åtgärdsföreläggande hos hyresnämnden, vilket är gratis. Gäller det inomhusmiljön vänder du dig till kommunens miljö- och hälsoskyddskontor, och vid diskriminering till DO.

Får hyresvärden gå in i min lägenhet?

Ja, för nödvändig tillsyn, för arbeten som inte kan vänta och för visning när lägenheten är ledig – men hyresvärden ska be om att få komma in. Hyresvärden ska avisera mindre brådskande förbättringsarbeten minst en månad i förväg. Utan din tillåtelse får hyresvärden enligt Hyresgästföreningen bara gå in om det är akut.