Vad är en hyresrätt? Så fungerar hyresrätten i Sverige

Vad är en hyresrätt? Kort sagt är det rätten att bo i en lägenhet som du hyr av en hyresvärd mot en månadshyra. Du äger inte bostaden och betalar ingen insats, men du har ett hyresavtal som lagen skyddar starkt, bland annat med rätt att bo kvar. Här går vi igenom vad hyresrätten innebär juridiskt, hur hyresvärden sätter hyran, vad som ingår och hur du får, byter eller lämnar en hyresrätt.

Vad är en hyresrätt och vad betyder ordet?

Reglerna för hyresrätter finns i 12 kap. jordabalken, som många i dagligt tal kallar hyreslagen. Kapitlet gäller avtal där någon upplåter ett hus eller en del av ett hus för användning mot ersättning, alltså hyra (12 kap. 1 §). Den som hyr ut är med andra ord hyresvärd och den som hyr är hyresgäst.

Juridiskt är hyresrätten själva rätten att använda lägenheten enligt hyresavtalet. I vardagligt tal och i statistiken betyder ordet också upplåtelseformen, som när någon säger att de bor i hyresrätt. Du äger aldrig en hyresrätt och kan inte sälja den, men du kan byta den – mer om det längre ner.

Hyreslagen är till stor del tvingande. Villkor i hyresavtalet som strider mot lagen gäller alltså inte mot dig som hyresgäst, om inte lagen själv säger något annat (12 kap. 1 d §). Ett hyresavtal gäller dessutom tills vidare, om ni inte har avtalat om en bestämd tid (12 kap. 3 §).

Hyr du en bostadsrätt, en villa eller en ägarlägenhet av en privatperson gäller i regel privatuthyrningslagen i stället. Den började gälla 1 juli 2026, ersatte lagen om uthyrning av egen bostad och har egna regler, bland annat om hyran. För avtal som parterna ingick före 1 juli 2026 gäller däremot den gamla lagen (Sveriges Domstolar). Vill du jämföra hyresrätten med att äga kan du läsa vår guide bostadsrätt eller hyresrätt – vad ska du välja? och vår genomgång av fördelarna med att bo i hyresrätt.

Hyresrätter i Sverige

Hyresrätten är för närvarande den vanligaste upplåtelseformen i flerbostadshus. Vid utgången av 2025 fanns cirka 1,6 miljoner hyresrätter i flerbostadshus, vilket är 58 procent av lägenheterna där. I 262 av landets 290 kommuner fanns fler hyresrätter än bostadsrätter i flerbostadshusen, och allmännyttiga bostadsföretag och svenska aktiebolag ägde en fjärdedel var av lägenheterna i flerbostadshus, enligt SCB.

Samtidigt bodde 29 procent av alla hushåll i Sverige, knappt 1,5 miljoner hushåll, i en hyresrätt i flerbostadshus (SCB).

Ett allmännyttigt bostadsbolag, ofta kallat allmännyttan, är ett bolag som en eller flera kommuner kontrollerar och som huvudsakligen förvaltar hus med hyresrätter (allmännyttelagen). Hyresvärden kan alltså vara kommunal eller privat, men dina rättigheter och skyldigheter som hyresgäst är desamma i båda fallen (Hyresgästföreningen).

Regler för hyresrätt: besittningsskydd och uppsägning

Det viktigaste skyddet i en hyresrätt är besittningsskyddet. Säger hyresvärden upp ditt avtal har du som huvudregel rätt att få det förlängt och bo kvar (12 kap. 46 §). Undantagen står i lagen, till exempel att du allvarligt har åsidosatt dina skyldigheter, att hyresvärden ska riva huset eller bygga om det i större omfattning, eller att hyresrätten är förverkad.

Godtar du inte uppsägningen måste hyresvärden föra tvisten till hyresnämnden, annars gäller den inte (12 kap. 49 §). Som huvudregel får du bo kvar tills frågan är slutligt avgjord (12 kap. 50 §). Hyresnämnden tar inte ut några avgifter, men varje part står för sina egna kostnader, till exempel för ett ombud (Sveriges Domstolar).

Själv kan du alltid säga upp ditt hyresavtal så att det upphör vid ett månadsskifte tidigast tre månader efter uppsägningen, även om avtalet anger en längre tid (12 kap. 5 §).

Så fungerar hyran i en hyresrätt

Hyresvärden kan inte sätta hyran i en hyresrätt hur högt som helst. Blir det tvist om hyran ska hyresnämnden bestämma den till ett skäligt belopp, och den är inte skälig om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter med likvärdigt bruksvärde (12 kap. 55 §). Vid en prövning jämför nämnden framför allt hyran med hyror som parterna har förhandlat fram enligt hyresförhandlingslagen.

Bruksvärdet är lägenhetens praktiska värde för hyresgäster i allmänhet. Bland annat storlek, modernitet, planlösning, reparationsstandard och ljudisolering avgör det, liksom förmåner som hiss och tvättstuga och husets läge och närhet till kommunikationer. Hyresvärdens kostnader för att bygga eller förvalta huset påverkar däremot inte bruksvärdet (Sveriges Domstolar).

Har huset en förhandlingsordning förhandlar hyresvärden och Hyresgästföreningen fram hyran (Hyresgästföreningen). Så här skiljer sig de vanligaste fallen åt:

Situation	Hyressättning	Regel
Vanlig hyresrätt	Skälig hyra utifrån bruksvärdet, framför allt jämfört med förhandlade hyror	12 kap. 55 § jordabalken
Nybyggt hus med presumtionshyra	Förhandlad hyra som räknas som skälig i högst 15 år från att den första hyresgästen flyttade in	12 kap. 55 c § jordabalken, 19 a–19 b §§ hyresförhandlingslagen
Hyresrätt som du hyr ut i andra hand	Högst den hyra som förstahandshyresgästen betalar, plus högst 15 procent för möbler och utrustning och högst självkostnaden för annat som ingår	12 kap. 55 § jordabalken
Privatuthyrning av villa eller bostadsrätt	Den hyra ni kommer överens om, men hyresnämnden kan ändra den om den är väsentligt högre än vad uthyrare i allmänhet tar ut vid privatuthyrning	Privatuthyrningslagen (från 1 juli 2026)

Presumtionshyra och nya regler 2026

Presumtionshyran finns i syfte att stimulera byggandet av nya hyresrätter (Sveriges Domstolar). Inflyttningshyran i nyproduktion är oftast högre än på hyresmarknaden i övrigt, och sedan 1 januari 2026 får hyresvärden justera presumtionshyror löpande, som huvudregel i takt med den allmänna hyresutvecklingen på orten, och även ändra dem vid tillval och frånval (riksdagen).

Reformen som började gälla 1 juli 2026 handlade framför allt om privatuthyrning, uthyrning av bostadsrätter i andra hand och blockhyra (riksdagen). Bruksvärdesregeln för vanliga hyresrätter finns alltså kvar i 12 kap. 55 §. Tycker du att din hyra är för hög ska du först skriftligen begära en ändring hos hyresvärden. Kommer ni inte överens kan du därefter ansöka om att hyresnämnden prövar hyran (12 kap. 54 §).

Vad ingår i en hyresrätt?

Vad som ingår i just din hyra står i hyresavtalet. Förutom själva lägenheten kan det vara förråd, tvättstuga, en gemensam lokal eller utrustning som tvättmaskin (Hyresgästföreningen). Så här brukar det se ut:

Värme: ingår oftast, så kallad varmhyra. Ingår den inte heter det kallhyra, och då betalar du för värmen separat.
Vatten: ingår vanligtvis, men en del hyresvärdar debiterar vattnet efter individuell mätning (IMD).
Hushållsel: betalar du oftast själv, genom ett eget elavtal (Hyresgästföreningen).
Underhåll: hyresvärden ska hålla lägenheten fullt brukbar och med skäliga mellanrum tapetsera, måla och göra andra vanliga reparationer som beror på ålder och slitage (12 kap. 15 §). Enligt Hyresgästföreningen hör det också till underhållet att spis, kyl och badrum fungerar.
Hemförsäkring: tecknar du själv. Bor du i hyresrätt med förstahandskontrakt ska du därför alltid ha en egen hemförsäkring (Konsumenternas).

Ditt ansvar när du bor i hyresrätt

Hyresvärden bär det stora ansvaret för huset, men som hyresgäst har du också skyldigheter:

Vårda lägenheten väl och ersätt skador som du, ditt hushåll eller dina gäster orsakar (12 kap. 24 §).
Anmäl skador, brister och ohyra till hyresvärden. Skador som kräver åtgärd direkt ska du dessutom anmäla genast.
Betala hyran i tid. Betalar du mer än en vecka för sent, eller hyr ut i andra hand utan lov, kan du förlora kontraktet (12 kap. 42 §).
Följ husets ordningsregler, till exempel om att inte spela för hög musik.
Flyttstäda när du flyttar ut, annars kan du få betala för en städfirma (Hyresgästföreningen).

Du får måla och tapetsera på egen bekostnad, men minskar lägenhetens bruksvärde kan hyresvärden kräva ersättning (12 kap. 24 a §). Du kan läsa mer om dina rättigheter och skyldigheter som hyresgäst.

Förstahandskontrakt och andrahandskontrakt

Ett förstahandskontrakt tecknar du direkt med hyresvärden. Det är alltså med ett sådant kontrakt du har fullt besittningsskydd och kan byta lägenhet. Mer om krav och inkomst finns i vår guide om förstahandskontrakt.

Ett andrahandskontrakt tecknar du med en hyresgäst som i sin tur hyr av hyresvärden. Förstahandshyresgästen behöver hyresvärdens samtycke eller hyresnämndens tillstånd, och ett tillstånd från hyresnämnden gäller alltid för en viss tid (12 kap. 39–40 §§).

Som andrahandshyresgäst har du normalt inget besittningsskydd förrän hyresförhållandet har varat längre än två år i följd (12 kap. 45 §), och du kan inte byta lägenheten (12 kap. 35 §). Mer om regler och fallgropar finns i vår guide om att hyra i andra hand.

Hur får man en hyresrätt?

Det finns inget enhetligt system för att få en hyresrätt i Sverige. Varje hyresvärd har nämligen stor frihet att själv bestämma sina uthyrningsvillkor och hur den förmedlar lediga lägenheter (Boverket). Det här är de vanligaste vägarna:

Sök direkt hos hyresvärdarna. Enligt Boverkets bostadsmarknadsenkät 2026 är det vanligaste sättet att söka bostad att ansöka direkt hos bostadsbolaget, oavsett om det är kommunalt eller privat. I 229 kommuner har det kommunala bostadsbolaget också en egen kö.
Ställ dig i en bostadsförmedlings kö. I några kommuner, framför allt i storstadsregionerna, finns en kommunal bostadsförmedling som förmedlar lägenheter åt anslutna hyresvärdar. Här kan du läsa mer om hur bostadskön fungerar.
Ansök om förtur. I en majoritet av kommunerna går det att ansöka om förtur till en hyresrätt. Vanliga skäl är till exempel att du har fått jobb i kommunen och bor utanför pendlingsavstånd, att en närstående har utsatt dig för våld eller att du behöver flytta av medicinska skäl.
Ta över från en närstående. Flyttar den som har kontraktet kan hyresrätten gå över till en närstående som varaktigt har bott tillsammans med hyresgästen, om hyresvärden godkänner det eller hyresnämnden ger tillstånd (12 kap. 32 och 34 §§).
Byt. Har du redan en hyresrätt med förstahandskontrakt kan du också byta den mot en annan utan att stå i kö.

Du kan byta en hyresrätt – men aldrig sälja den

En hyresrätt går inte att sälja. Den som begär, avtalar om eller tar emot pengar för att överlåta ett hyreskontrakt riskerar fängelse i högst två år, i grova fall upp till fyra år (12 kap. 65 §). Även den som betalar för ett kontrakt riskerar straff (12 kap. 65 b §).

Det du däremot kan göra är att byta. Du får överlåta din hyresrätt genom byte mot en annan hyresrätt om du har beaktansvärda skäl och bytet kan ske utan påtaglig olägenhet för hyresvärden (12 kap. 35 §). I praktiken godkänner hyresvärden bytet, och säger hyresvärden nej kan du ansöka om tillstånd hos hyresnämnden. Har någon av er bott kortare än ett år i sin lägenhet måste det dessutom finnas synnerliga skäl.

Bytet måste dock gälla hyresrätt mot hyresrätt, och den som hyr i andra hand kan inte byta. Ett byte kan antingen ske direkt mellan två hushåll eller som ett trepartsbyte, där tre hushåll byter med varandra. Hela processen steg för steg hittar du i vår guide om att byta lägenhet.

Vill du byta lägenhet?

Vi på Hemie hjälper hyresgäster i hela Sverige att hitta någon att byta med. Lägg upp en annons gratis, berätta vad du söker och få bytesförslag – både direktbyten och trepartsbyten. Fram till nu har över 4 000 byten lyckats via Hemie.

Vanliga frågor om hyresrätt

Vad är skillnaden mellan hyresrätt och bostadsrätt?

En hyresrätt hyr du av en hyresvärd och betalar hyra för. Med en bostadsrätt köper du en andel i en bostadsrättsförening, får rätt att använda lägenheten utan tidsgräns och kan sälja den vidare. Mer finns i vår jämförelse mellan bostadsrätt och hyresrätt.

Kan man köpa sin hyresrätt?

Nej, själva hyresrätten går inte att köpa eller sälja. Om fastighetsägaren vill sälja kan hyresgästerna däremot bilda en bostadsrättsförening, köpa huset och ombilda lägenheterna till bostadsrätter. Sedan 2 juli 2026 finns också en lag om hyrköp, där ett hyresavtal kan ge hyresgästen rätt att senare köpa bostaden av hyresvärden (Sveriges Domstolar).

Hur länge får man bo kvar i en hyresrätt?

Så länge som du vill, som huvudregel. Med förstahandskontrakt har du nämligen besittningsskydd, och hyresvärden kan bara få dig att flytta av de skäl som står i lagen. Godtar du inte en uppsägning är det till slut hyresnämnden som prövar saken.

Ingår el i hyran?

Uppvärmningen ingår oftast i hyran, men hushållselen till lampor, spis och andra apparater betalar du oftast själv genom ett eget elavtal. Vad som gäller för din lägenhet står dock i hyresavtalet.

Får man hyra ut sin hyresrätt i andra hand?

Ja, med hyresvärdens samtycke eller hyresnämndens tillstånd. Hyresnämnden kan ge tillstånd vid beaktansvärda skäl, till exempel tillfälligt arbete eller studier på annan ort, sjukdom eller en längre utlandsvistelse, och det gäller alltid en viss tid. Hyr du däremot ut utan lov kan du förlora kontraktet.

Hur många bor i hyresrätt i Sverige?

Vid utgången av 2025 bodde 29 procent av hushållen, knappt 1,5 miljoner hushåll, i en hyresrätt i flerbostadshus. Dessutom bodde drygt 75 000 hushåll i en hyresrätt i ett småhus. Det fanns cirka 1,6 miljoner hyresrätter i flerbostadshus, enligt SCB.